风向变了！今天苏州楼市传出重要信号！一批开发商要哭了......

供小于求，涨价；供过于求，跌价。

这是市场常识，在房地产也同样适用。

现在，苏州楼市再次传出重要信号！供需关系已经进入另一个阶段——

买房人当上帝的日子来了，同时，一批开发商可能要哭了。

 高位 

如你所见，苏州新房库存突破6万套了。

我在一个月前就写过相关文章预告这件事，现在最新数据已高达近6.2万套，也是意料之中。

最近一个星期苏州楼市的新房上市量，可以说创今年之最。在过去一周，苏州加班加点推出了超30家楼盘，致使新房库存量直线飙升。

据苏州市区商品房网站管理系统数据显示，目前苏州新房库存量已高达近6.2万套，创历史新高！去化周期长达13.4个月！

据苏房网数据中心检测显示，近几年来苏州新房库存量一直维持在40000-50000套稳定的范围内，上一次的苏州新房的顶峰高位，还是在2014年的6万套。

2014年苏州新房库存激增，到2015年中央就为楼市划重点，去库存成为当年楼市的第一要义。

但今年明显不一样。

疫情过后，今年3月苏州新房库存量约3.9万套，到了5月份，媒体监测新房库存量超4.4万套，10月份监测约5.4万套。只增不减的趋势，非常吓人。

看看下半年开盘热销的项目多集中于热门板块，例如园区、狮山等。狮山板块新房库存不少，但推新在售的楼盘不多，在区位配套利好之下，售罄热销也是理所当然。

与之相反的那些滞销楼盘，这些楼盘位于苏州的一些冷门板块，像是渭塘、汾湖，这些板块中，新房库存都不少。

由于离主城基本处于远郊的位置，买房人置业热情低，板块内多数楼盘都是静悄悄上市，静悄悄的卖。据克而瑞数据显示，这些板块库存新房需要30个月以上的去化周期才能消化完毕。

解决库存的问题，明显开发商要比官方更着急。

最近取证的新盘，给出的优惠非常惊人！有的“冻资就优惠4%”，还没开盘就“96折卖房”；

还有的更狠，直接备案价打95折，3天准签在95折基础上再打9.85折！

 回落 

而开发商们的竞争对手，不仅仅是其他新房，还有成千上万的二手房。

今年，苏州二手房挂牌套数激增，多家媒体也曾报道“苏州二手房挂牌量突破10万、15万”等报道。

但今天，我再度查询各家网站数据时，发现苏州二手房挂牌量开始回落了。

▼链家二手房挂牌量约9.9万套

▼诸葛找房有效房源约11.5万套

虽然依然是高位，但与10月份数据相比，回落迹象十分明显。

 ▲10月18日，链家、诸葛找房二手房挂牌量报道

二手房挂牌量回落的原因，一来是年底将至，二手房市场小幅回暖。据链家网数据显示，从今年6月-10月二手房带看量一直高于新增房源量。据一线中介表示，近期部分板块二手房成交量有上升趋势，

 ▲链家数据

二来是新房加大供应，加上一些促销优惠政策，成功分流了原来在二手房市场的客户。

这也就意味着，接下来苏州楼市加推上市的楼盘，短期内只能墙上码砖，越垒越高，这对于买房人来说，是一件好事，对于开发商来说，实在高兴不起来。

更别说，今年的土地供应是一轮接一轮的上。

 放血 

日历行至11月，苏州13号土地公告已经出炉。

12月的两场土拍已经提前安排好了。虽然出让的涉宅地块数量不多，但分量不减。

没有存粮的开发商，依然要杀进土拍抢地。相比卖不动，无米之炊才是断了生路。

去年，苏州开始有计划对部分地块实行“双限”，地价和房价同时披露，还限定精装标准，留给开发商的盈利空间是比以前少了。

对开发商更糟糕的消息是“三道红线”的铁令。

市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，控制房地产有息债务增长：

红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线二：净负债率大于100%；

红线三：现金短债比小于1倍。

房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债融资受到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过放血卖房，加速新房上市。

把现有的库存，转为最直接的现金流。

不然，可能就是破产跑路了。

 信号 

库存多了市场有压力是正常的，有的开发商不好卖也是情理之中。

但不是说库存多了就是房价即将下行的信号。随着供求关系改变，房价自然承压。这对楼市调控来说，其实是件好事。

房价承压怎么看呢？

记住，二手房市场才是判断房产市场行情的晴雨表，二手房能否盈利变现决定了市场的投资热情。

我找到链家二手房成交价格走势，曲线缓缓向下，整个表现其实是非常稳，调控也是非常有效的。

那就会有人问了，明年苏州的房价走势还有的涨吗？

库存重返高位就是最明显的信号。

还记得2015年去库存挽救房价颓势的情况吗？

如今苏州新房再度处于高位，又来到了量变的边缘，要知道，因城施策的调控手段也是非常灵活的，不是说没有可能。

另外，某种程度上，激增的房源库存量还是将话语权递到了买房人这边，珍惜这不可多得能当“上帝”的日子，趁着年底窗口期，有自住买房的朋友可抓紧上车。

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